初めてのアパート経営！土地や建物以外の創業経費を計算してみよう！

アパート経営を始める時、土地や建物以外に必要な「創業経費」を理解しましょう！

アパート経営を始めてみたいと思った時に、最初にぶつかるこんなお悩みを解決できる記事をご用意しました！。この記事を読めば、アパート経営が初めての方でも、土地や建物を購入する時に必要になる「経費」を自分で計算することができるようになりますよ！

この記事では、最初にかかる経費のことを「創業経費」と呼んでいます。そして、７つの代表的な項目に分けてそれぞれ自分で計算できるようにしてあります。もちろん、物件を購入検討する為の概算ではありますが、ある程度の精度はあると思いますので、是非ご自身で計算してみてください。

創業経費とは

　土地や建物を購入したり新築する時にはその土地や建物の代金が必要ですが、実際にはそれ以外に諸々の経費がかかります。この経費のことを「創業経費」と呼びます。これは実際にアパート経営を始めた後に発生する経費（＝ランニングコスト）と区別する為でもあり、土地や建物を取得する時だけに発生する経費です。

　失敗しない不動産経営をする為に創業経費のことをしっかりと理解しておきましょう！

創業経費のことを把握しておかないと、購入したい物件の正しい「利回り」や「キャッシュフロー」が把握できません。この機会にぜひマスターしましょう。

１、税金関係

　土地や建物を購入したり新築するとさまざまな「税金」が発生します。

　不動産取得税

（定義）土地や建物を取得したり贈与を受けた時に１度だけ課税される地方税です。

　不動産の取得に対して、有償、無償、登記の有無によらず課税対象となります。ただし相続による取得の場合は非対象になります。課税時期は、概ね建物の引渡し（もしくは登記）を終えてから半年後くらい」を目安としてください。

項目	税率	計算式
土地	４％	土地の固定資産税評価額×４％
土地（2024年3月31日までの経過措置）	３％	土地の固定資産税評価額×３％
建物	４％	建物の固定資産税評価額×４％
住宅用建物（2024年3月31日までの経過措置）	３％	建物の固定資産税評価額×３％

（軽減措置について）

　新築・中古住宅、土地、マンションなど購入物件によって、適用される軽減措置が異なります。それぞれについてポイントをまとめますね。詳細については、「不動産取得税」について別の記事でまとめますね。

・「新築住宅」の軽減措置

　建物の固定資産税評価額から１２００万円を控除できます。

（計算式）（建物の固定資産税評価額　ー　１２００万円）　×　３％

税額にすると３６万円（１２００万円　×　３％）の減額になりますね！

（新築住宅の軽減措置をうける為の条件）

　新築した建物が「長期優良住宅」の認定を受けた場合には、控除額が１２００万円から１３００万円に増額されます。

・「中古住宅」の軽減措置

　建物部分の固定資産税評価額から、築年時期ごとに決められた額を控除できます。

（計算式）（建物の固定資産税額ー築年時期ごとに決められた控除額）　×　３％

（中古住宅の控除額）

新築された日	控除額
１９９７年（平成９年）４月１日以降	１２００万円
１９８９年（平成元年）４月１日〜１９９７年（平成９年）３月３１日	１０００万円
１９８５年（昭和６０年）７月１日〜１９８９年（平成元年）３月３１日	４５０万円
１９８１年（昭和５６年）７月１日〜１９８５年（昭和６０年）６月３０日	４２０万円
１９７６年（昭和５１年）１月１日〜１９８１（昭和５６年）６月３０日	３５０万円
１９７３年（昭和４８年）１月１日〜１９７５（昭和５１年）１２月３１日	２３０万円
１９６４年（昭和３９年）１月１日〜１９７２（昭和４７年）１２月３１日	１５０万円
１９５４年（昭和２９年）１月１日〜１９６３（昭和３８年）１２月３１日	１００万円

（中古住宅の軽減措置をうける為の条件）

・「土地」の軽減措置

　土地の固定資産税評価額に1/2を乗じたのちに最後に軽減額を差し引いて求めます。

（計算式）（（土地の固定資産税評価額　×　1/2）　×　３％）ー　軽減額

（軽減額の求め方）

　以下のいずれか高い方の金額が軽減額となります

（土地の軽減措置をうける為の条件）

　新築住宅の場合

　中古住宅の場合

　不動産取得税の計算だけでも正確に求めようとすると結構煩雑ですよね。

　注意する点は

・新築住宅、中古住宅、土地についていずれも「軽減措置が受けれる条件」をしつかりと把握する。

・大まかに不動産取得税を求めたい時（大凡の税額を求めたい時）は、

　　固定資産税評価額　×　４％　（令和６年３月３１日までは　×　３％）

　と覚えておきましょう。

・固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書で確認（土地や中古住宅の場合、購入時に売主から渡されることがほとんどです）するのが一番ですが、大凡で求めたい時は

　で計算してみてください。

　登録免許税

　（定義）土地や建物を購入したり新築した時に所有権や抵当権を登記しますが、その

　　　　　登記をする時に課税される国税です。

　固定資産税評価額に税率を乗じて計算しますが「登記の種類によって税率が違うこと」「軽減措置の適用があること」など注意が必要です。

（軽減措置の適用期限について）

・令和４年度の税制改正により「登録免許税の軽減措置の適用期限が令和６年３月３１日まで延長」されました。

・同時に、「築年時要件（取得前２０年以内に建築されているか）が廃止されて、「一定の耐震基準に適合している建物」又は「昭和５７年１月１日以降の建築された建物」については軽減措置適用対象となりました。

登記の種類	税率（本則）	計算式	軽減措置
土地の所有権移転登記	２.０％	土地固定資産税評価額　×　２.０％	１.５％
建物の所有権移転登記（中古）	２.０％	建物固定資産税評価額　×　２.０％	０.３％
建物の所有権保存登記（新築）	０.４％	建物固定資産税評価額　×　０.４％	０.１５％
抵当権設定登記	０.４％	借入額（債権額）　×　０.４％	０.１％

・特定認定長期住宅などの認定を受けた建物の場合はさらに軽減されます。

　但し、これら「認定を受けた建物」の要件として「新築」もしくは「建築後使用されたことがない」建物であることが要件になります。新築したり新築建物を購入する方は、

こうした認定住宅に該当していないか、是非確認してくださいね！

　

＜特定認定長期優良住宅の軽減措置＞

登記の種類	税率（本則）	一般住宅	長期優良住宅
所有権の保存登記	０.４％	０.１５％	０.１％
所有権の移転登記（戸建住宅）	２.０％	０.３％	０.２％
所有権の移転登記（マンション）	２.０％	０.３％	０.１％

＜認定低炭素住宅の軽減措置＞

登記の種類	税率（本則）	一般住宅	低炭素住宅
所有権の保存登記	０.４％	０.１５％	０.１％
所有権の移転登記	２.０％	０.３％	０.１％

　登録免許税は、土地建物の登記時に土地家屋調査士や司法書士の先生から登記費用と一緒に請求されることが多いです。

　登録免許税も不動産取得税同様、正確に求めようとすると手続きが煩雑ですが、登録免許税も注意点をまとめておきます。

　印紙税

　（定義）不動産売買契約書や領収証などの経済取引に伴って作成される一定の文書（課税文書）

　　　　　に課せられる国税です。

　印紙税法に定められた金額の「収入印紙」をこれらの文書に貼り付け消印をすることにより印紙税を納めます。印紙税も文書の種類や金額によって税額が異なります。細かい税額一覧表は国税庁のホームページからダウンロードできます。

比較的取引の多い価格帯の印紙税額をまとめておきますので参考にしてくださいね！

不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書		建築請負契約書・設計業務委託契約書
契約金額の範囲	印紙税額	契約金額の範囲	印紙税額
５００万円を超え１千万円以下	１万円	５００万円を超え１千万円以下	１万円
１千万円を超え５千万円以下	２万円	１千万円を超え５千万円以下	２万円
５千万円を超え１億円以下	６万円	５千万円を超え１億円以下	６万円
１億円を超え５億円以下	１０万円	１億円を超え５億円以下	１０万円
５億円を超え１０億円以下	２０万円	５億円を超え１０億円以下	２０万円
１０億円を超え５０億円以下	４０万円	１０億円を超え５０億円以下	４０万円

（軽減措置について）

・平成２６年４月１日から令和６年３月３１日までに作成されるものについては、印紙税の軽減措置が適用されます。軽減税額は以下の通りです。

不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書		建築請負契約書
契約金額の範囲	印紙税額	契約金額の範囲	印紙税額
５００万円を超え１千万円以下	５千円	５００万円を超え１千万円以下	５千円
１千万円を超え５千万円以下	１万円	１千万円を超え５千万円以下	１万円
５千万円を超え１億円以下	３万円	５千万円を超え１億円以下	３万円
１億円を超え５億円以下	６万円	１億円を超え５億円以下	６万円
５億円を超え１０億円以下	１６万円	５億円を超え１０億円以下	１６万円
１０億円を超え５０億円以下	３２万円	１０億円を超え５０億円以下	３２万円

・建設工事とは、建設業法第２条第１項に規定する土木建築に関する工事全般のことであり、建設に該当しない設計業務委託契約書は、軽減措置の対象には該当しませんのでご注意くださいね！。

固定資産税・都市計画税

　（定義）固定資産税は、毎年１月１日現在での土地・建物の所有者に課せられる地方税

　　　　　で、都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てる為

　　　　　に課税される地方税です。

　

　これらの税金は、土地建物を所有すると毎年課税されますが、「創業経費として発生する固定資産税・都市計画税」とは、

　「土地建物の購入について、所有権を移転した日から翌年の固定資産税・都市計画税等の計算起算日の前日までの固定資産税・都市計画税」のことです。

この固定資産税・都市計画税は買主が負担しなければなりません。１年分の固定資産税・都市計画税は売主が納税しているので、日割計算で「所有権が移転した以降の固定資産税・都市計画税」を支払わなければなりません。不動産売買代金の決済時に同時に支払うことが殆どです。

２、ローン関係

　土地建物の購入費の全部もしくは一部をローンで手当する場合、ローン関係の費用が発生します。「ローン保証料」「ローン事務手数料」、新築する場合には「工事期間中金利」などが発生します。

ローン保証料

（定義）ローンの債務者が金融機関へ返済ができなくなった際、保証会社に返済してもらう為に　　　　

　　　　保証会社と保証契約を結ぶ際に発生する費用です。

　ローン保証料は、金融機関によっては必要でない場合もありますが、その場合は金利などのその他の諸条件が厳しくなる可能性もあります。

　ローン保証料の額は、金融機関によって違いはありますが、概ね

　　ローン保証料　＝　借入金額　×　２％

と思って下さい。

　金融機関によっては、融資期間ごとに設定してある場合もあります。

参考までに千葉銀行（千葉銀保証（株））の例をみておきましょう！

貸出期間	保証料	貸出期間	保証料
５年	４,５８０円	２５年	１７,２５４円
１０年	８,５４４円	３０年	１９,１３７円
１５年	１１,９８２円	３５年	２０,８８８円
２０年	１４,８３４円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                       （貸出金額：１００万円あたり）

　ローン事務取扱手数料

（定義）借入を利用して土地建物を購入する場合に発生する金融機関に支払う所定の事務手数料です。

　ローン事務手数料は、利用する金融機関や融資金額にもよりますが、概ね３〜５万円と考えてOKです。

　ここでも千葉銀行（千葉銀保証（株））の例をみておきましょう。

貸出金額が５００万円以下の場合	３３,０００円
貸出金額が５００万円超えの場合	５５,０００円

　期中金利

　（定義）賃料収入が入る前に、土地代金の支払いや建物代金の支払いが発生し、その支

　　　　　払いをローンで手当した時に「支払いから賃料が発生するまでの間に発生する

　　　　　金利負担分」のことを「期中金利」といいます。

　土地を購入して建物を新築する場合などは「期中金利」の額が結構大きな額になることがあります。こういう場合は、事前に計算できるようにしておきましょう！

　計算の仕方は、実際に事例をみてもらった方がわかりやすいので、下記の事例を参考にして下さい。

　（事例）　＜資金計画＞　

　　　　　　土地購入代金　８０００万円　　建築請負代金（税込）　　５５００万円

　　　　　　諸経費　　　　　５００万円

　　　　　　ローン　　 1億３５００万円　　自己資金　　　　　　　　　５００万円

　　　　　　金利　　　　　　　　　２％

　　　　　　＜建物引渡し時期及び初回賃料発生日＞

　　　　　　建物引渡日　　　　令和３年１１月３０日　

　　　　　　初回賃料発生日　　令和３年１２月１日　

　＜土地代金期中金利額＞

	支払い名目	支払い額	支払予定日	金利発生期間	期中金利額
土地代金支払条件	売買契約時金	８００万円	令和３年２月１日	１０ヶ月	１３万３３３３円
	引渡し時金	７２００万円	令和３年３月３１日	８ヶ月	９６万円
合計					１０９万３３３３円

（計算方法）

土地の引渡し時金の期中金利を計算してみましょう！

　（手順１）支払月から実際に賃料が入金するまでに何ヶ月あるかと確認する

　　　　　　→（事例）の場合、令和３年４月から令和３年１１月までの８ヶ月ですね！

　

　（手順２）１ヶ月の金利負担分の金額を把握します。

　　　　　　→７２００万円　×　２％　÷　１２（ヶ月）　＝　１２万円

　（手順３）手順１で確認した月数（事例では８ヶ月）を手順２で把握した「１ヶ月の

　　　　　　金利負担分の金額に掛け算します。

　　　　　　→８ヶ月　×　１２万円　＝　９６万円

　正確には、金融機関に計算してもらうのが一番ですが、購入検討段階ではなかなか金融機関にも頼み辛いですよね。この計算方法は正確とは言えませんが、購入検討段階で期中金利の目安額を把握するには十分だと思います。

建物の工事期間中の期中金利も計算しておきましょう！

＜建物工事期間中の金利額＞

	支払い名目	支払い額	支払予定日	金利発生期間	期中金利額
	請負契約時金	５００万円	令和３年４月１日	８ヶ月	６万６６６６円
	着工時金	２０００万円	令和３年６月１日	６ヶ月	１９万９９９９円
	中間時金	２０００万円	令和３年８月３１日	３ヶ月	９万９９９９円
	引渡し金	１０００万円	令和３年１１月３０日	０ヶ月	０円
合計					３６万６６６４円

　建物を新築する予定物件の場合、購入検討段階で建物の引渡時期の情報は得られると思います。建物代金の支払い方法は、建築業者にもよりますが、概ね、契約時（１割程度）その後は、着工時、中間時（上棟時）、引渡し時の３回に分けて支払うことが多いと思います。計算段階では、契約時金１０％、着工時金３０％、中間時金３０％、引渡し時金３０％で計算して良いと思います（事例は計算しやすいように少しアレンジしてます）。

　事例の場合、土地建物の期中金利は、合計すると１４６万円となります。意外と大きな金額になりますので、新築する場合には特に期中金利は要注意ですよ！

期中金利やローン保証料などのローン関係費用は、金融機関がローンを実行する際に、必要となった「期中金利額」や「ローン保証料」などを予め差し引いて振込をしてきます。上記の例では、建物の最終時金１０００万円を支払う時に期中金利分１４６万円を差し引いて８５４万円の振込がある感じですね。さらに、ローン保証料、ローン事務手数料が差し引きされて振り込まれます。

３、登記関係　

　登記関係は、「税金関係」のところで説明した「登録免許税」と連動するところが多いです。土地建物の購入や新築に伴う登記には「所有権移転登記」、「所有権保存登記」、「建物表題登記」、「抵当権設定登記」があります。まず、それぞれの定義からみていきましょう！

所有権移転登記

（定義）土地や建物の所有権が売買などによって移った時に所有権を明確にする為の登記

　　　　です。不動産を売却した時に、買主に所有権が移ったことを証明する登記です。

所有権保存登記　

（定義）所有権の登記のない不動産について最初に行われる登記です。注文住宅を新築し

　　　　た時や新築の建売住宅や新築マンションを購入した時に、所有権の保存登記をす　　　　

　　　　ることで、その所有権が自分にあることを明示します。

建物表題登記

（定義）まだ公的に登記がされていない「建物」について、不動産の存在を公的に登録す

　　　　る為のもので、所有権などの権利に関する登記の前提となる登記です。

抵当権設定登記

（定義）所有権の登記がある不動産に、金融機関が担保権を設定する登記です。

　それぞれの登記について「かかる費用の目安」をみていきましょう！

登記の種類	担当	費用の目安
所有権移転登記	司法書士	５〜１０万円
所有権保存登記	司法書士	５〜１０万円
建物表題登記	土地家屋調査士	１０〜１５万円
抵当権設定登記	司法書士	５〜１０万円

　所有権移転登記について、土地、建物それぞれについて上記の費用がかかります。

土地建物をローンで手当すると、登記費用は最大で５０万円程度かかる可能性がありますね。

登記費用の支払いは各登記が終了した段階になります。概ね土地や建物の引き渡しがあって１ヶ月位が目安となります。

４、保険関係

　保険関係で押さえておくべき保険は「火災保険」と「地震保険」です。それでは、まず定義からみていきましょう！

火災保険

（定義）自然災害や人災が生じた時に、その損害に合わせて補償を受けられる保険のことです。

　火災保険の補償対象は「建物」と「家財」の２つがあることに注意して下さい。「建物」はアパート・マンション自体のこと、「家財」は、アパート・マンションなどの居室内にある財産（PCやTV、ソファなど）が補償対象になります。

地震保険

（定義）地震や津波、火山の噴火を原因とする建物被害に対して補償される保険です。

　　　　通常は、火災保険に付帯して契約する必要があり地震保険だけの契約はできません。

　　　　

　それぞれの保険について注意点・かかる費用の目安をみていきましょう！

火災保険

（注意点１）火災保険の契約期間は「最長で１０年」です。１１年目以降に更新する場合は再度契約、若しくは更新が必要です。

（注意点２）火災保険は、地域、建物の構造、加入期間などによって変更しますので一概にどのくらいということはできません。詳しくは、各損害保険会社のホームページで確認してみて下さい。

（火災保険料の目安）ここでは東京と北海道の火災保険料を構造別にみていきましょう！

 特約火災住宅物件の火災保険料（火災保険金額（＝建物購入費）１０００万円あたり）

	A	B	C	D
構造	鉄筋コンクリート造 鉄骨造（耐火被覆）	鉄骨造	省令準耐火構造 一部の２×４住宅	木造 外壁が不燃材
東京都	３７００円	７５００円	７５００円	１万９００円
北海道	３５００円	９４００円	９４００円	１万２０００円

（例）建築地：東京都　鉄筋コンクリート造　建築費３億円

　　　３億円　÷　１０００万円　＝　３０

　　　３７００円　×　３０　＝　１１万１０００円／年

上記は、あくまで「購入検討段階での目安」として下さいね！。実際に購入が決まったら各損害保険会社から見積もりをとって検討して下さい。保険会社によって、支払い保険料が大きく変わることはないと思いますが、ご自身で補償したい範囲についてはよく吟味して選んで下さいね。

地震保険

（注意点１）地震保険の契約期間は「最長で５年」です。６年目以降に更新する場合は、再度契約、若しくは更新が必要です。

（注意点２）地震保険の補償対象は「建物」と建物内部にある「家財」です。

（注意点３）上記の火災保険では、「地震が原因とされる火災」については補償されませんのでご注意下さい。

（注意点４）地震保険で補償される保険金額は、火災保険とは別に、火災保険金額（＝建物購入費）の３０〜５０％とされています（言い方を変えれば、全焼しても半分までの金額しか補償されないということですね）。

（注意点５）地震保険で補償される補償額には上限があり、建物の場合は５０００万円、家財の場合は１０００万円までと決められています。

（地震保険料の目安）地震保険料（５年）は、火災保険料（１０年）とほぼ同じくらいにとなるケースが多いです（あくまで参考にしてくださいね！）。地震保険も火災保険同様、実際に購入が決まったら、各損害保険会社から見積もりを取得して下さい。

火災保険も地震保険も保険の性質上、その効力を発揮する為に引き渡しと同時に保険料を支払わないと保険の効力が機能しません。「保険料の支払い＝引き渡し日」を覚えておいてください。引き渡し日までは、建築業者が建築建物に対して保険に加入していますが、殆どの場合、引き渡しと共に建築業者は保険を解約しますので、注意してくださいね。

５、測量費・調査関係

　土地を購入する場合の境界確定に伴う測量費はほとんどの場合売主負担ですので必要にならない場合が多いですが、建物を新築する場合には、建物を建築する為の費用として、「現地調査費」、「地盤調査費」や「ボーリング調査費」がかかる場合があります。

　２〜３階建てのアパート、マンション建築であれば、「現地調査費」、「地盤調査費」でOKです。

現地調査費

・建築をする為に土地寸法を測るだけでなく、土地の高低差や全面道路との接道状況、下水道やガスなどのインフラ整備調査、行政指導調査などを含みます。このあたりの基本的な情報が建築には必要ということですね。

・費用的には「約１０万円程度」です。

・費用支払い時期は、調査結果書類到着後２週間以内くらいを目安としてください。

地盤調査費

・２〜３階建ての木造アパートや軽量鉄骨造マンション等であれば「スウェーデンサウンディング調査で十分です。１０〜１５mの深度までの調査ですが、地盤改良が必要か否かの判断をすることができます。調査時間は半日程度で終了します。

・費用的には「約１０万円程度」です。

・費用支払い時期は、調査結果書類到着後２週間以内くらいを目安としてください。

・中高層マンション等を建築する場合には「ボーリング調査」を実施します。ボーリング調査では、深さ１mごとに標準貫入試験を行い土のサンプルを採取します。鉄筋コンクリート造などは、木造や軽量鉄骨造に比べて荷重が大きいので、この荷重に耐えれる強度のある地盤が何メートルの深度のところにあるかを確認する必要があります。ボーリング調査はそのための調査です。

・費用的には、建物の規模により変動しますが一般的には「２０〜３０万円程度」です。

・費用支払い時期は、調査結果書類到着後２週間以内くらいを目安としてください。

　土地を購入して建物を新築する場合は、「中古建物を購入」したり「新築建物を購入」するのと比べて、建築する為の費用がかかります。さらに建物が出来上がるまでに最低でも４〜６ヶ月程度の時間が必要になりますので、アパート経営を考える時には、このあたりも含んで考える必要がありますね。

６、不動産仲介手数料

不動産仲介手数料

　土地や建物を購入する時に発生する「不動産会社に支払う手数料」のことを不動産仲介手数料といいます。

　不動産会社は、物件の売却だけでなく「売主と買主の契約条件の調整」、「契約書の作成」、「契約から引渡しまでの事務手続き」などを行い、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させます。

　この一連の作業を不動産の仲介と呼び、手数料が発生すると覚えておいて下さい。

・不動産仲介手数料の上限額

　不動産会社が受け取れる手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。

取引物件価格（税抜）	仲介手数料の上限
４００万円超	取引物件価格（税抜）×　３％　＋　６万円　＋　消費税
２００〜４００万円以下	取引物件価格（税抜）×　４％　＋　２万円　＋　消費税
２００万円以下	取引物件価格（税抜）×　５％　＋　消費税

　不動産の取引は、一般的には４００万円よりも高くなることが多いので、手数料は

　　取引物件価格（税抜）　×　３％　＋　６万円　＋　消費税

として認知されていることが多いようですね。

・不動産手数料の支払い時期は、土地・建物の売買代金決済時です。

７、その他

　上記６項目以外に、場合によりかかる費用や少額費用などについてまとめておきます。

水道負担金

　建物を購入する場合は買主が負担する必要はありませんが、新築する場合には地域や場所によって「水道負担金」などが必要となる場合があります。東京の都市部などのようにそもそもこうした負担金が必要ないエリアもありますので、土地を購入して自分で新築する場合には、負担金の有無を不動産会社に確認しておきましょう！

　他に「建築負担金」や「開発負担金」等もありますが、２〜２階建のアパート・マンションを建築する場合に必要となる負担金は殆どの場合、「水道負担金」です。新築を検討される方は、まず「水道負担金」を確認しておきましょう。

（定義）新たに水道を設置する場合や既存の水道の口径を増やす場合などに、水道加入金

　　　　として水道局に支払う費用。

（１世帯あたり納付額：例　千葉県営水道）

口径	金額
１３㎜（１Kなど）	１１０,０００（うち１０,０００円は消費税）円
２７㎜（ファミリー世帯など）	２９７,０００（うち２７,０００円は消費税）円

例えば、１K８世帯のアパートですと

　１１０,０００円　×　８（世帯）　＝　８８０,０００円

の負担金が必要になるということです。　　

ファミリー世帯ですと

　２７０,０００円　×　８（世帯）　＝　２,３７６、０００円

　このように、場合により結構な負担額になって来るので「水道負担金の必要なエリアか」、かかるとしたら「どのくらいかかるか」は事前にチェックしておいて下さいね！

・水道負担金は、建物の建築確認許可後、水道業者が給水の為の申請（水道メーターの申請など）をした後、１〜２ヶ月程度で納付書が水道局から送られてきます。建築業者が工事をする為に現地に仮設の水道を引き込む為にも、この水道負担金の納付が終了していなければなりません。その為、納付書が水道局から届いたら、即時支払いをすることが多いです。

近隣対策費

　こちらも新築する場合に発生するかもしれない費用です。

（定義）新築した建物によって隣家等に与える「日陰」の影響や「電波障害」を解消した

　　　　り軽減する為に要する費用。

　場合により工事期間中の騒音や振動に対してクレームが生じることもあります。

（近隣対策費の目安）

　近隣対策費は、実際に発生するか否かはわかりませんが、計画段階で費用として見こむのであれば「物件価格（税抜）の０.５〜１％程度」を見込んでおいて下さい。

　５０００万円の物件であれば「２５〜５０万程度」ということです。ただし上限値は、２００万円位までと考えておいて良いと思います。

費用の支払い時期は、対応の都度必要になります。

式典費用

　こちらも新築する場合に発生する可能性のある費用です。

建物を新築する場合には、着工前に「地鎮祭」、上棟時に「上棟式」、竣工時に「竣工式」などの式典や祭事を行うことがあります。

　今では、随分と少なくなりましたが「地鎮祭」や「上棟式」が終了した後に「直会（なおらい）」と行って、工事の安全完工を記念して、工事に携わる関係各位に食事やお酒を振る舞うことがあります。

　こうした式典にかかる費用をまとめておきましょう！

初穂料（神主に支払う費用）	３〜５万円
奉献酒及び供物	５０００円〜１万円
舞台設定費用（参加人数による）	８〜１０万円（１０〜１５人程度）
直会費用（参加人数による）	１０万円（１０人程度）

こうした式典にかかる費用は、建築業者によっては建築費用に含まれているケースもありますので、建築業者に確認してみて下さい。自分で手当する場合は、各式典開催時に費用発生します。この頃では、アパートやマンションなどの事業系の建物の場合、式典はやらないで済ますことも多くなってきています。

　土地や建物以外にも、必要となる費用はたくさんあることがお分かり頂けたと思います。一概には言えませんが、創業経費は「土地・建物などの物件価格の８〜１０％程度」は必要になると思います。

　土地・建物を購入したり、購入した土地に建物を新築したり、又は、相続によって取得した土地にアパートを建てたりなど、計画の仕方は様々で、それによって必要になる創業経費も変わって来るので、ご自身の計画に合わせて、この記事を参考にして「創業経費」を計算してみて下さい。

　銀行で融資をうける場合に「フルローン（全額融資）」で資金手当する方もいらっしゃいますが、この「フルローン」の場合でも、これら「創業経費」は自己資金で手当することを求められます。すなわち、最低でも創業経費分の現金は必要になるということですね。

　因みに、フルローン＋創業費まで融資してもらう場合もありますが、この場合は一般的には「オーバーローン（全額＋経費の融資）」ということになります。物件自体の収益性や計画をしている方の与信状況によって、融資内容も変化しますので、ローンを利用する場合は、金融機関ともよく相談しましょう！

　最後に、創業経費についてまとめておきます。

失敗しないアパート経営をする為にも、ご自身で「創業経費」を計算できるようになりましょう。